Immobilien sind die sicherste Geldanlage? Grundsätzlich sind Immobilieninvestitionen langfristige und stabile Anlagen – wenn man sich auskennt und ein paar Grundregeln beachtet. Wir haben die Bank Austria Immobilien-Experten Alexander Paletti und Rupert Vogler um eine kurze Anleitung für den Immobilienkauf gebeten.
Privatgebrauch vs. Vermietung
Bevor man eine Immobilie anschafft, sollte man die wichtigste Frage klären: Kauft man für den Eigenbedarf oder soll die Wohnung bzw. das Haus vermietet werden? Und wenn für den Eigenbedarf: Ist es ein Zweitwohnsitz oder nur ein Grundstück zur Geldanlage? Warum das wichtig ist? „Daraus ergeben sich verschiedene Vorgehensweisen und Kalkulationen“, erklärt Rupert Vogler.
Augen auf beim Immobilienkauf
DIE CHECKLISTE:
Stadt oder Land:
Derzeit boomen sämtliche Ballungsräume mit positiver Wanderungsbilanz – besonders die schon infrastrukturell sehr gut ausgebauten Bereiche, allen voran Wien.
- Wie ist die Infrastruktur?
- Ist die Immobilie mit den öffentlichen Verkehrsmitteln schnell und einfach erreichbar?
- Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten?
- Gibt es ausreichend Parkmöglichkeiten oder eine Garage?
- Wie ist der Grundriss der Wohnung (oder der Wohnungen in einem Zinshaus)?
- Wie ist der Grundriss des Hauses?
- In welchem Zustand befindet sich der Keller der Immobilie?
Einrichtung: Die Einrichtung der Immobilie sollte in gutem bis sehr gutem Zustand sein, besonders wenn man weitervermieten möchte; dasselbe gilt für die Böden. Eine Küche sollte idealerweise vorhanden sein.
Anschlüsse: Sind alle notwendigen technischen Anschlüsse vorhanden – etwa Internet, Kabel, SAT?
Größe der Immobilie:- Will man weitervermieten, eignen sich Größen von 45 und 80 Quadratmetern (1 bis 3 Zimmer).
- Für den Eigenbedarf: Hier ist man an die eigenen Vorstellungen und an das Budget gebunden. Will man die Immobilie später aber weitervermieten, sollte man auch im Fall der Eigennutzung überlegen, ob man wirklich viel mehr Quadratmeter benötigt. Größere Wohnungen (über 100 Quadratmeter) lassen sich nämlich schwieriger weitervermieten.
- Bei einem Altbau darauf achten, wie gut das Gebäude erhalten ist.
- Bei einem Neubau sollte es ein modern ausgestatteter Neubau sein (idealerweise Niedrigenergiehaus bis Passivstandardhaus).
- Hinweis: Wohnungen mit Baujahr vor 1945 („Altbau“) unterliegen in Wien gesetzlichen Mietobergrenzen. Daran muss man sich als Vermieter halten.
Wie kann man (als Laie) den Wert einer Immobilie feststellen?
Vor dem verbindlichen Kauf sollten Sie jedenfalls eine:n Expertin:Experten mit ins Boot holen. Für die erste Besichtigung gibt es ein paar Grundregeln, an denen Sie sich als Laie orientieren können.
- Immobilienwert online berechnen: Damit Sie den Immobilienwert online berechnen können, haben wir in Kooperation mit Real(e)value Spotlight entwickelt.
- Recherche: Recherchieren Sie vergleichbare Objekte auf Internet-Plattformen.
- Preisspiegel: Nutzen Sie Immobilien-Preisspiegel und beachten Sie die Quadratmeterpreise.
- Rat der Bank Austria Experten: „Als besonderes Service ermitteln die Immobilien-Expertinnen und -Experten der Bank Austria im Rahmen einer Finanzierung einen internen Marktwert, den wir Ihnen auf Anfrage auch gerne kostenlos zur Verfügung stellen.“
Es können sich auch Grundstücke und Häuser zur Geldanlage eignen. Doch egal welches Objekt: Um eine ordentliche Kalkulation kommt man nicht herum.
Ein Experte beachtet bei einer Kalkulation:
- Anschaffungskosten und Nebenkosten,
- Instandhaltungskosten und laufende Kosten gegenüber laufenden Einnahmen unter Berücksichtigung der Laufzeit,
- eventuell veränderte Verhältnisse wie Leerstehung, geänderte Steuergesetzgebung, Änderung der Zinslandschaft und Änderung der laufenden Betriebskosten.
Wie viel Eigenkapital sollte man unbedingt mitbringen, wenn man Immobilien zur Geldanlage kauft?
Vogler rät zu einem Eigenkapitalanteil von jedenfalls 20 % bis 33 % des Gesamtprojektvolumens. „Besonders bei Vorsorgeimmobilien empfehlen wir, zu einer Steuerberaterin bzw. einem Steuerberater zu gehen und sich genau beraten zu lassen.“
NEBENKOSTEN BEIM IMMOBILIENKAUF
Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den reinen Immobilienpreis. Man muss noch einiges an Zusatzausgaben kalkulieren. „In Summe muss man mit etwa 14 % des Kaufpreises als Nebenkosten rechnen“, verrät Vogler.
Die Nebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:
- Maklergebühr in Höhe von bis zu 3 % vom Kaufpreis (plus 20 % MWSt)
- Vertragserrichtungsgebühr in Höhe von bis zu 3 % vom Kaufpreis (plus 20 % MWSt)
- Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % vom Kaufpreis
- 1,1 % vom Kaufpreis für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch
- ca. 500 Euro an sonstigen Nebenkosten
Bei einer Finanzierung kommen beispielsweise hinzu:
- Bearbeitungsgebühr in Höhe von bis zu 2 % vom Finanzierungsnominale
- Schätzgebühr in Höhe von bis zu 0,625 % vom Finanzierungsnominale
- bis zu 1,44 % vom Finanzierungsnominale für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch
Außerdem zu beachten:
- Kosten für Notarin bzw. Notar oder Rechtsanwältin bzw. Rechtsanwalt für Beratung und Erstellung von Mietverträgen
- Kosten des Steuerberaters bzw. der Steuerberaterin
- laufende Kosten einer Hausverwaltung und -betreuung (bei Wohnungen in den Betriebskosten inkludiert, bei Häusern und Grundstücken gesondert anzusetzen)
Bleibt zuletzt die Frage: Zahlt es sich aus, Immobilien auch im Ausland zu kaufen?
Dazu hat Vogler einen klaren Rat: „Aufgrund der je nach Land unterschiedlichen gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen raten wir zu einer Immobilie in Österreich.“ Denn: Bei Objekten im Ausland sind Mieteinnahmen nach den jeweiligen Landesgesetzen zu versteuern. „Daher wird im jeweiligen Land ein:e Steuerberater:in für die Abwicklung notwendig sein – eventuell auch eine:n Rechtsanwältin:Rechtsanwalt für die Erstellung der Verträge. Auch kann vor Ort eine Betreuung des Objektes notwendig sein. Diese Kosten sind zusätzlich zu berücksichtigen“, sagt Paletti.
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