UniCredit Bank Austria Real Estate Country Facts:
Österreichischer Immobilienmarkt trotzt weiterhin der Krise
- Ausblick für den österreichischen Immobilienmarkt ist weiterhin positiv
- Markt für gewerbliche Immobilien in Österreich zeigt sich trotz coronabedingter Einschränkungen stabil und krisensicher
- Wohnbau: Bedarf an günstigen Mietwohnungen steigt
- Büromarkt Wien kann den veränderten Marktbedingungen flexibel und unaufgeregt begegnen
- Einkaufszentren: Betroffenheit des Handels unterschiedlich stark ausgeprägt
„Der Ausblick für den österreichischen Immobilienmarkt ist weiterhin positiv. In- und ausländische institutionelle Investoren selektieren die verfügbaren Produkte sorgfältig. Trotz der sich abzeichnenden Marktsättigung in den meisten Assetklassen sowie der stark gestiegenen Baustoffpreise läuft die Bauindustrie auf Hochtouren, denn es gilt den Baugenehmigungs-Höchststand abzubauen“, sagt Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der UniCredit Bank Austria.
Neben der zunehmenden ökologischen Relevanz des Immobiliensektors im Zuge des ESG-Trends – also in Bezug auf Umwelt, Soziales und nachhaltige Unternehmensführung – wird die Verfügbarkeit von leistbarem Bauland das vorherrschende Thema in allen städtischen Ballungsräumen bleiben.
„Die Baukosten haben sich innerhalb eines Jahres im Durchschnitt um 14 Prozent erhöht. Eine Tendenz, die noch einige Zeit anhalten wird, zumal auch der aktuelle historische Höchststand an Baugenehmigungen möglichst rasch in Beton gegossen werden soll“, sagt Madlencnik. Im Moment boomen Assetklassen, die von der Pandemie nicht betroffen sind oder gar davon profitieren, wie Grundstücke, Wohnungen, Logistik oder Geschäfte des täglichen Bedarfs. Gefragt sind auch Core-Büroobjekte, wobei gute Mieterstruktur und Bonität sowie stabile Erträge an guten Standorten als Sicherheitsgaranten gesehen werden.
Investments in gewerbliche Immobilien wieder stabil
Der Investmentmarkt in gewerbliche Immobilien in Österreich zeigt sich trotz coronabedingter Einschränkungen als vergleichsweise stabiler und krisensicherer Markt. Nach einem Rückgang des Transaktionsvolumens im Vorjahr auf ca. 3,3 Milliarden Euro von 5,9 Milliarden im Jahr 2019 hat sich der Markt im ersten Halbjahr 2021 wieder stabilisiert und es wurde mit ca. 1,6 Milliarden Euro ein annähernd gleiches Gesamtvolumen wie in der ersten Hälfte 2020 erreicht. Neben Wohnen und Büro waren im vergangenen Jahr auch die Segmente Lager und Logistik stark nachgefragt. Mehr als zwei Drittel der Investoren kamen 2020 aus dem Ausland, besonders aus Deutschland.
„Investoren werden trotz oder gerade wegen Covid-19 unter Druck stehen, weiterhin geeignete Objekte für das nach wie vor ausreichend vorhandene Investitionskapital zu finden, der stabile Wiener Büromarkt wird daher vermutlich auch weiterhin im Fokus der Anleger bleiben“, sagt Madlencnik.
Die mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen im Bürobereich waren mit Ende 2020 auf ca. 3,4 Prozent gefallen. Im Shopping-Center-Bereich hingegen wurde zum Halbjahr 2021 mit rund 4,5 Prozent gegenüber dem Jahresende 2020 eine weitere leichte Steigerung beobachtet. Insgesamt flacht das Nachgeben der Renditekurve im Bürosektor mehr und mehr ab, so dass Mitte 2021 die Spitzenrenditen für Büros in einem Bereich von etwa 3,35 Prozent lagen, eine weitere leichte Bewegung nach unten bleibt auch weiterhin nicht ganz ausgeschlossen.
Wohnbau: Wirtschaftskrise verändert den Wohnungsbedarf
Die Wohnbauleistung in Österreich hat in den letzten Jahren dem stark gestiegenen Bedarf an Wohnraum weitgehend Rechnung getragen. Angetrieben vom hohen Nachfrageüberhang, den massiven Preiszuwächsen in vielen Segmenten und den sehr günstigen Finanzierungsbedingungen wurden in Österreich von 2011 bis 2019 durchschnittlich 61.000 neue Wohnungen pro Jahr errichtet. Zum Vergleich waren es in den drei Jahrzehnten davor 47.000 Einheiten pro Jahr.
Nach dem Neubaurekord 2019 mit rund 78.000 Wohnungen hat sich die (Wohn-)Bauleistung in Österreich 2020 etwas abgekühlt. Dennoch wurden rund 73.000 Wohnungen fertiggestellt, ein bemerkenswertes Ergebnis vor dem Hintergrund der stärksten Wirtschaftskrise seit Jahrzehnten. 2021 sollte die Neubauleistung in Österreich zumindest das Vorjahresniveau wieder erreichen beziehungsweise wird voraussichtlich noch leicht zulegen. Für eine wachsende Wohnungsproduktion 2021 sprechen nicht zuletzt die hohe Zahl an Neubaubewilligungen 2019 und 2020 und die Anfang 2021 noch überdurchschnittlich vielen laufenden Bauprojekte, die von den Wohnbaugenossenschaften gemeldet wurden
Die Spitzenrenditen institutioneller Investoren für neu errichtete Wohnimmobilien sind in Wien seit 2015 rückläufig. Auch 2020 hat sich aufgrund der anhaltend starken Nachfrage nach Wohnimmobilien und der deutlich steigenden Preise der Rückgang der Renditen flächendeckend fortgesetzt.
Günstige Mietwohnungen fehlen
Im Wohnungsneubau in Österreich dürften 2020 vor allem im Bereich günstiger Mietwohnungen in den Ballungszentren Lücken geblieben sein. Mit den rückläufigen Einkommen 2020 ist der Anteil einkommensschwacher Haushalte am Wohnungsmarkt wahrscheinlich deutlich gestiegen und damit auch der Bedarf an günstigem Wohnraum. Die verfügbaren Haushaltseinkommen sind im Vorjahr preisbereinigt um 3 Prozent gesunken, stärker als in den drei Jahrzehnten davor. Gleichzeitig sind die Wohnkosten noch schneller als in den Vorjahren gestiegen. 2020 wurden Mietwohnungen in Österreich um 3,8 Prozent pro Quadratmeter teurer, seit 2013 im Durchschnitt um 3,1 Prozent pro Jahr.
Büromarkt Wien: Trotz Pandemie solide
Der Wiener Büromarkt kann selbst nach anderthalb Jahren der weltweiten Covid-19 Pandemie von seiner soliden und auch weiterhin äußerst stabilen Grundausrichtung profitieren und damit flexibel und unaufgeregt den veränderten Marktbedingungen begegnen. Das Investoreninteresse bestätigt auch in diesem Jahr wieder die bisher ungebrochene Anziehungskraft des Büromarktes der österreichischen Hauptstadt.
Allerdings wird vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Marktsituation der unvermindert bestehende Druck auf Bürostandorte abseits der gängigen Büroachsen weiter zunehmen. Auch in die Jahre gekommene Flächen, die den gewachsenen Anforderungen veränderter Nutzungsgewohnheiten nicht mehr entsprechen, sind aufgrund eines ausreichenden und auch zum Teil schnell verfügbaren Angebotes an qualitativ hochwertigem Büroraum nicht weiter wettbewerbsfähig.
„Generell ist es denkbar, dass sich unter Berücksichtigung der bisherigen Erfahrungen mit Covid-19 die prinzipielle Ausrichtung des Büroflächenangebots verändert, bisher gängige Bürokonzepte mit großraumartigen Flächen überdacht und nachhaltigere, modernere wie flexiblere Gestaltungsmöglichkeiten ins Zentrum neuer Bürokonzeptionen gerückt werden“, sagt Madlencnik.
Die Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2021 weitgehend unverändert geblieben. Spitzenmieten für Class A Büroflächen in guter Lage erreichten Mitte 2021 ca. 26 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das Interesse an Flächen im mittleren Preissegment ist ungebrochen hoch. Die Spitzenrenditen im Bürosektor in Wien sind im Jahr 2020 nochmals leicht gesunken und haben auch im ersten Halbjahr 2021 noch einmal minimal nachgegeben, sodass die Spitzenrenditen für absolute Top-Objekte in bester Lage Ende des ersten Halbjahres Werte von ca. 3,35 Prozent erreichten.
Handel steht auf dem Prüfstand
In Österreich gibt es aktuell 122 Shopping Center mit einer vermietbaren Fläche von rund 2,9 Millionen Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Bestand an neu fertig gestellten Einkaufszentren um zwei erhöht.
Bereits vor der Corona-Krise hat es aufgrund des vorherrschenden Verdrängungswettbewerbes, raumordnerischen Restriktionen sowie langen Behördenverfahren kaum neue Flächenzuwächse gegeben. Gegenwärtig sind außerhalb von Wien keine größeren SC-Projekte in Bau. Viele der angekündigten Projektumsetzungen haben sich u. a. durch die Corona-Krise verzögert und befinden sich im „Wartemodus“ oder werden nochmals auf ihre wirtschaftliche Realisierung überprüft.
Differenziertes Bild für die Branche
Seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie wurde der Einzelhandel durch die unterschiedlichen Einschränkungen und Veränderungen im Konsumentenverhalten hart auf die Probe gestellt. Die Entwicklungen im Zuge der Pandemie haben einen großen Effekt auf die Assetklassen: Während sich Fachmarktzentren mit Ankermietern aus dem Lebensmittelbereich sehr stabil präsentieren, kämpfen Innenstädte und Shopping Center mit der Schwäche des Modehandels sowie der Dienstleistungs- und Entertainmentbranche. Für die Zukunft steht damit vor allem der Angebotsmix (z. B. Anteile Modehandel, Entertainment und Gastronomie) genauestens auf dem Prüfstand. Des Weiteren wird das richtige Management für ein erfolgreiches Handelskonzept immer wichtiger.
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind im Spitzensegment bei den gut funktionierenden Top-Centern am geringsten zu spüren. Die Mietprognose für diese Objekte ist weitgehend stabil, wobei in Einzelfällen und je nach Betroffenheit der Branche Nachverhandlungen der Mietverträge nicht ausgeschlossen werden können. B- und C-Lagen standen bereits vor Ausbruch der Corona-Pandemie aufgrund des hohen Sättigungsgrades am Markt unter Druck und die Situation hat sich zum heutigen Zeitpunkt weiter verschärft.
Die Spitzenrendite liegt bei hochwertigen SC-Objekten in Top-Lagen derzeit bei rund 4,5 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr ist sie aufgrund der aktuellen unsicheren Entwicklungen der Asset-Klasse nur leicht um rund 0,35 Prozentpunkte angestiegen. Bis zum Jahresende sind keine großen Veränderungen prognostiziert.
Die UniCredit Bank Austria Real Estate Country Facts stehen auf unserer Homepage zur Verfügung.
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